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Vendita

COMPRAVENDITA

"Il diritto a una abitazione dignitosa rientra, innegabilmente, fra i diritti fondamentali della persona" (Corte Costituzionale, n. 119 del 24 marzo 1999).

 

ATTO DI ACQUISTO (O "ATTO DI COMPRAVENDITA")

Nella vita di ciascuno di noi arriva quasi sempre il momento di acquistare una casa o un immobile per la propria attività. E' un momento delicatissimo, al quale bisogna prestare molta attenzione, al fine di non incorrere in sgradite sorprese che possono pregiudicare i risparmi di una vita. In momenti come questi il consiglio migliore è quello di rivolgersi immediatamente ad un notaio e ciò indipendentemente dal fatto che la trattativa sia o meno intermediata da un agente immobiliare o che a vendere sia un privato o un'impresa costruttrice. A volte, la paura di "perdere l'affare", può indurre a firmare precipitosamente la proposta di acquisto. La fretta, però, è spesso cattiva consigliera e può indure ad errori che poi si pagano cari.

A tal riguardo è bene tenere presente che eventuali proposte di acquisto o contratti preliminari (c.d. "compromesso") che venissero firmati, sarebbero vincolanti fin da subito e non sarebbero, quindi, poi ammessi ripensamenti o richieste di ulteriori trattative. Per tale motivo, vista la posta in gioco, è rigorosamente da evitare il "fai da te" ed è assolutamente opportuno, prima di firmare qualunque documento, consultare il proprio notaio di fiducia (si veda, a tal proposito, la scheda "Come scegliere il notaio").

Il notaio, infatti, chiederà di visionare la documentazione relativa all'immobile (visure tavolari, catastali, planimetrie, documentazione urbanistica, condominiale, attestato di prestazione energetica, ecc.) e alle parti (stato civile, regime patrimoniale, possibilità di chiedere agevolazioni fiscali, ecc.) e fin dai primi passi potrà assistervi nel vostro acquisto senza farvi correre alcun rischio.

Mai come in questo caso si può dire che "La miglior difesa è ... il notaio!": in qualità di pubblico ufficiale e profondo conoscitore della normativa di settore, un bravo notaio fornirà le informazioni corrette per permettervi di prendere la decisione migliore e, nel pieno rispetto della legge – che, ricordiamolo, è fatta per tutelare le persone oneste e per bene - vi "scorterà" fino alla fine, proteggendo i vostri progetti.


CONTRATTO PRELIMINARE (O "COMPROMESSO")

Il contratto preliminare è quel contratto nel quale il venditore si impegna a vendere ed il compratore si impegna ad acquistare un certo immobile ad un dato prezzo.

E' un contratto al quale si ricorre frequentemente nella pratica, perchè serve ad impegnare le parti e, quindi, a "bloccare" l'affare. Spesso si sottovaluta l'importanza (e la pericolosità) di questo contratto: è frequente, infatti, che i clienti giungano in studio dicendo di aver "solo" firmato un contratto preliminare. In realtà, però, con la firma si sono già obbligati ad acquistare e a vendere e, quindi, non sono più liberi di "pentirsi", di rimeditare sull'affare.

Il contratto preliminare viene frequentemente stilato con una semplice scrittura privata tra le parti: in questo caso vi sarà solo l'obbligo della registrazione.

In alcuni casi, tuttavia, è consigliabile far predisporre il contratto al notaio e di farlo annotare al Libro Fondiario. Si pensi, ad esempio, al caso in cui tra la data del contratto preliminare e quella del definitivo intercorra un grande lasso di tempo, o quando sull'immobile si debbano, nel frattempo, eseguire lavori di ristrutturazione per i quali è necessario richiedere provvedimenti edilizi al Comune, o quando si acquista da un'impresa o, infine, quando la caparra che si paga è di importo elevato. Ebbene, in tutti questi la tutela che l'annotazione del contratto preliminare garantisce al promissario acquirente dal rischio di eventi pregiudizievoli che potrebbero colpire l'immobile (pignoramenti, ipoteche, vendita del bene ad un altro soggetto, ecc.) o il venditore (fallimento, ecc.) risulta provvidenziale.

In ogni caso, sia che si decida di annotare il contratto preliminare al Libro Fondiario (e quindi di fare un “preliminare notarile”), sia che si decida di porre in essere una semplice scrittura privata tra le parti, alla luce anche della giurisprudenza sul punto, è vivamente consigliato che, prima di firmare qualunque cosa, si facciano visionare al notaio i documenti dell'operazione. Il nostro studio sarà lieto di assistervi fin dai primi passi.


DEPOSITO DEL PREZZO

Con la legge n. 124/2017, è stata prevista la facoltà dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo al notaio fino ad avvenuta intavolazione del contratto di compravendita.

Chi compra, infatti, è esposto al rischio che, tra la data del rogito e la data della sua intavolazione al Libro Fondiario, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore: un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento, una domanda giudiziale, eccetera.

Il Deposito del prezzo è, dunque, una garanzia in più che può venire richiesta al notaio quando l’operazione presente un alto grado di “pericolosità”.

Possibili ulteriori utilizzi del deposito prezzo.

Il deposito del prezzo può tornare utile alle parti nelle seguenti ipotesi:

1) presenza di un pignoramento o di una ipoteca pregressa – La casa è gravata da un pignoramento o da un’ipoteca. In atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità;

2) casa soggetta a prelazione legale – L’immobile è soggetto a prelazione legale. In atto si conviene che il prezzo venga pagato una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione;

3) casa non agibile – Nell’atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità;

4) casa non libera da persone o cose – L’immobile è ancora occupato dal venditore. Si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta consegna della casa all’acquirente libera da persone e cose;

5) presenza di debiti del venditore - Il venditore non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula). Al fine di garantire l’acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese ex art. 63 disp. att. c.c.) presso il notaio vengono depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio.